外国富人疯抢东京公寓当度假纪念品，中国买家最疯狂

对于钟情于在日本度假的富豪们而言，东京市中心的房产已然成为他们眼中的终极 “纪念品” 。

在东京时尚的代官山地区，一套面积达 215 平方米的高层公寓正静静空着，等待新主人的到来。这套公寓有着宽敞的步入式衣橱、多个大卧室、私人阳台以及开放式厨房等亮点，对外国买家有着极大的吸引力。

这套公寓标价 14.8 亿日元（约合 7155.6 万人民币），据 Blackship Realty 联合创始人兼首席运营官亚历克斯・夏皮罗称，像这般面积超 200 平方米的公寓，在东京处于供不应求的状态，预计很快就会名花有主。

“通过我们购置房产的多数人，是因为喜爱日本，单纯想在这儿拥有一处住所。” 夏皮罗说道。他投身日本房地产业约七年，主要服务来自西方国家的客户。

在经历多年增长停滞之后，东京的豪华公寓凭借无针对外国买家的限制、日元汇率走低，以及安全稳定的环境，吸引了数量空前的外国买家关注。

根据 CBRE Japan 的数据，2025 年第二季度商业房地产投资达 9740 亿日元，其中海外投资者的推动作用显著。多种因素共同发力，外国投资的激增导致上半年东京市中心公寓均价飙升至 1.31 亿日元（同比增长 20.4%）。

亚历克斯・夏皮罗表示，面积超 200 平方米的公寓在东京供不应求。

日本政府担忧国内买家在本地市场被挤出，承诺将对购买模式展开审查，并采取必要举措管控外国人的房产购买行为。专家预计，从长期来看，会有某种形式的监管收紧，不过当下市场依旧一片繁荣。全球客户借助直播拍卖、非公开上市以及本地专家，纷纷抢购房产。

与日本买家相比，国际买家在房屋面积上更不愿让步。他们通常青睐位于市中心时尚区域的多卧室公寓，尤其是能将富士山和东京塔景色尽收眼底的房产，更是珍贵无比。

夏皮罗经手的房产价格一般在 5 亿至 20 亿日元之间，主要集中于东京地区。虽然现在大阪和京都也逐渐吸引了更多外国买家的目光，但东京依旧占据了外国买家关注的大头。

Plaza Homes总经理久保健二，在房地产业已深耕超 20 年。他表示，早些年在日本购置房产的外国人寥寥无几。可如今，他的众多客户，比如来自香港、新加坡和马来西亚的客户，都期望购置第二居所，以避开旅游热潮时酒店的不便。

“对这些客户而言，拥有房产是一种身份的象征。” 久保说道，这些客户通常年龄在 50 多岁和 60 多岁。

据调查，涌入市场的外国买家，行为和动机各不相同。一些人与日本有家庭关联，一些人因工作或休闲频繁往来日本，还有一些人期望在这个曾沉寂的市场挖掘价值。

寻求留下遗产

与此同时，大多数中国投资者将日本房地产视作比国内更为稳定的商业投资选择，这一趋势自新冠疫情期间开始兴起。2023年，房地产公司神居妙算发现，在边境限制解除后，89% 的中国投资者有在日本看房的意向。

投资公司 Ina & Associates 的代表董事稻泽大辅，近期在一份分析中写道，日本房地产市场对中国买家具有吸引力，原因是多方面的，其中就包括更为宽松的所有权规定。由于在中国无法购买土地，且土地使用权最长仅 70 年，而日本允许永久拥有土地，这一特性使得其房地产对那些希望将资产传给下一代的买家极具吸引力，稻泽表示。

他说，“对中国投资者而言，这种永久所有权不单单是一项投资，更是家族未来财富的根基。” 他在报告中还提到，对于有意投资日本房地产的中国买家，其他主要动机还包括 “稳定的租金收入” 和 “良好的回报率”。

夏皮罗也表示，日本的房产对中国买家颇具吸引力，但对欧美买家却并非如此，因为在欧美，房地产买家通常拥有永久产权。日本的租金收益率（年租金收入）远不及美国有竞争力，但高于中国。举例来说，东京市中心一处价值 1 亿日元的房产，收益率可能高达 4% 左右，而在北京或上海，这一数字接近 2% 。

“在美国，你能获得更高的收益率。在洛杉矶，收益率仍能达到 7%、8%、9%、10%。” 来自洛杉矶的夏皮罗说道。“美国人和欧洲人可以在自己国家购买并拥有土地，能在本国获得贷款，而且本国的收益率更高，所以他们并不觉得日本是个理想的投资之地。” 夏皮罗说。