外國人收購日本房地產的問題在日本國會引發熱議，「資金來源的豐富性」也備受關注。中國大陸向海外匯款受到嚴格管制，每年向日本匯款超過5萬美元本應受到限制。日本方面也要求攜帶超過100萬日元現金入境必須申報，那麼為什麼中國人能夠大量現金購買日本房地產？
日本房地產被大量收購的「資金來源」如何進入日本？
現行日本法律下，外國人或外國法人收購土地等房地產本身並不違法，但從國家安全角度來看，一些重要設施周邊土地被收購的情況令日本政客和國民擔憂。
即使不是此類地點，在旅遊度假區也出現與當地居民或自治體發生糾紛的案例，這些可以說是日本的國家層面必須應對的問題。
2025年12月15日的參議院預算委員會上，外國人房地產收購問題被提起，參政黨代表神谷宗幣直接發問，「外國人房地產收購已成為問題，據數據顯示中國人收購較多。」
他還提到諮詢過認識的律師，對方直言「見過有購房者將數億日元的現金帶到交易所，這輩子第一次見這麼多現金」。
神谷宗幣追問，「中國有規定‘未經政府許可，每年不得向海外匯款超過5萬美元’。為什麼在日本，許多中國人能用現金購買房地產？現金從何而來？政府是否在調查？」
這一提問揭示了日本政府並未掌握大量收購資金來源的事實。財務大臣片山皐月在答辯中解釋，「我們不太清楚中國匯款管制執行到何種程度，但攜帶超過100萬日元現金入境日本需要申報，也確實有申報攜帶的情況。」
2024財年，所有國家從海外攜帶入境總額約3300億日元，其中中國約600億日元。「只是件數較多，平均下來每件幾百萬日元，但其中可能有金額較大的。中國方面是否遵守管制，我們不得而知。」
片山大臣進一步表示，「中國人購買房地產在世界各地都很常見，到處都以現金為主，如果涉及不正當資金或洗錢，會非常麻煩。」
「如果有可疑交易報告，我們會包括海外匯款或其他手段在內的資訊，以及洗錢犯罪相關內容，努力妥善應對。」聽到3300億日元、600億日元這些數字，許多人感到驚訝。
但這很可能只是「冰山一角」，畢竟這僅僅是日本政府掌握的「表面資金」，外國人特別是中國人如何將更多資金轉移到日本國內？
中國人收購日本房地產以個人投資為主，中國房地產不景氣，以富裕層為中心，將資產轉移海外的動向日益增強。雖然中國嚴格強化匯款管制，但部分中國人規避管制將資金轉移海外已是現實。
美國媒體報導：「中國資本外流，一年規模或達39萬億日元」
《華爾街日報》（WSJ）2024年10月28日刊登了一篇引人注目的文章，標題為《中國資本外流，一年規模或達39萬億日元》。
據WSJ統計，截至6月底的四個季度，中國可能有2540億美元（約39萬億日元）資金外流。這一數據的準確性未知，但與片山大臣提到的3300億日元、600億日元相比，規模完全不同。
一旦突破中國當局管制，外流資金的自由度急劇上升，無論是股票投資還是非上市公司出資，流入日本的資金「來源」變得不明朗。
此次國會神谷代表提出的外國人房地產收購問題，加上日元貶值，日本土地收購限制較少，對外國人而言極具吸引力，導致「地盤爭奪戰」無可否認。
中國流入270億日元：「用加密資產規避監管」
另一個需要關注的點是「加密資產（虛擬貨幣）」。中國對加密資產結算、交易資訊等相關服務有嚴格監管，但非官方渠道投資加密資產的情況偶有發生。
對中國股市和房地產不景氣失望的部分富裕層，轉向更有吸引力的市場。中國當局對加密資產交易保持警惕，但現實中「漏洞」遍布，這些巨額中國資金大量流入日本等海外，在世界各地收購房地產。
《朝日新聞》曾有相關報導提及，中國相關資金通過加密資產渠道流入日本約270億日元，相關部門已開展調查。
據報導，相關投資者將加密資產發送給日本業者，兌換成日元籌集投資資金，總額達2019年3月前三年約270億日元。透過東京國稅局稅務調查了解到，加密資產相關渠道成為部分資金流入日本國內的途徑之一。
東京某公司持有加密資產交易所帳戶，將從中國發送的加密資產「比特幣」約270億日元兌換成日元，並收取手續費，這家公司還代行中國人投資者購買房地產的支付等。
相關人員從國內收集資金，通過加密資產兌換後發送給這家公司，該公司承擔了中介角色。此類資金流入途徑已被相關部門關注，這一案例是東京國稅局的調查成果，但全國是否還有類似案例值得關注。
中國人或中國企業收購日本房地產。據說從2010年代前半期開始本格化。由於當局強化管制和資產分散需求增強。2010年代後半期起。中國資金流入東京、大阪等大城市圈二手公寓和旅遊度假地高端物件。
中國資金：「也被視為房地產價格上漲原因」
疫情期間一度低迷，之後以日元貶值和中國房地產不景氣為背景活躍起來，被視為房地產價格上漲原因之一。
2009年誕生的虛擬貨幣「比特幣」價格上漲。最初不到1美分，2012年底上漲至約13美元，此後反覆繁榮與崩盤。2024年底首次突破10萬美元，目前1BTC在1300萬～1400萬日元前半區間波動。
假設流入比特幣的中國資金兌換成日元，中國匯款管制和日本政府超過100萬日元現金攜帶申報就失去意義，加上日元貶值、收購限制寬鬆、生活環境和治安良好等，對中國人極具吸引力。
為什麼外國人收購重要設施周邊？
日本內閣府2025年12月16日公布調查結果。自衛隊基地、核電站等重要設施周邊、國境離島土地·建築物收購，2024年度外國人·外國法人收購達3498件。
按國家·地區看，中國以1674件位居首位，占近半數，其次台灣414件、韓國378件、美國211件等。
經濟安全保障擔當大臣小野田紀美在記者會上表示。「為消除國民對外國人房地產收購的不安，將以適當形式公布掌握的資訊。」但為什麼重要設施周邊被外國人·外國法人收購，仍不明朗。
北海道國際知名度假地新雪谷地區，因外國人房地產收購導致地價暴漲、無許可森林砍伐、稅款滯納等問題頻發。國土交通省公布的2025年地價公示顯示，新雪谷地區俱知安町住宅地較上年上漲9.7%，達18萬1000日元。
俱知安町林立單戶超過5億日元的高級公寓和別墅，中國資本大規模項目也引人注目，呈現泡沫般的繁榮景氣，結果餐飲費用上漲，勞動者時薪也飆升至超過2000日元水平。
北海道富良野或長野縣白馬村·野澤溫泉村等被稱為「第二個新雪谷」，地價暴漲和外國人遊客湧入現象明顯。今年白馬村針對定居者進行的意識調查顯示，近6成回答認為應「加強」土地利用和開發的管制。
成為世界知名國際度假地的因素中。外資·外國人貢獻不容否認，但各種麻煩和問題引發擔憂。參政黨正推動對外國人購買日本房地產實施嚴格限制，除日本共產黨外，其餘八大政黨均支持限制外國人購房，形成跨黨派共識。
日本未來很有可能會對外國人購房款來源，實施更嚴格的審查。2026至2027年或許就是關鍵窗口期，包括申報流程、監管力度等，都可能會進行調整。
