外国人收购日本房地产的问题在日本国会引发热议，“资金来源的丰富性”也备受关注。中国大陆向海外汇款受到严格管制，每年向日本汇款超过5万美元本应受到限制。日本方面也要求携带超过100万日元现金入境必须申报，那么为什么中国人能够大量现金购买日本房地产？
日本房地产被大量收购的“资金来源”如何进入日本？
现行日本法律下，外国人或外国法人收购土地等房地产本身并不违法，但从国家安全角度来看，一些重要设施周边土地被收购的情况令日本政客和国民担忧。
即使不是此类地点，在旅游度假区也出现与当地居民或自治体发生纠纷的案例，这些可以说是日本的国家层面必须应对的问题。
2025年12月15日的参议院预算委员会上，外国人房地产收购问题被提起，参政党代表神谷宗币直接发问，“外国人房地产收购已成为问题，据数据显示中国人收购较多。”
他还提到咨询过认识的律师，对方直言“见过有购房者将数亿日元的现金带到交易所，这辈子第一次见这么多现金”。
神谷宗币追问，“中国有规定‘未经政府许可，每年不得向海外汇款超过5万美元’。为什么在日本，许多中国人能用现金购买房地产？现金从何而来？政府是否在调查？”
这一提问揭示了日本政府并未掌握大量收购资金来源的事实。财务大臣片山皐月在答辩中解释，“我们不太清楚中国汇款管制执行到何种程度，但携带超过100万日元现金入境日本需要申报，也确实有申报携带的情况。”
2024财年，所有国家从海外携带入境总额约3300亿日元，其中中国约600亿日元。“只是件数较多，平均下来每件几百万日元，但其中可能有金额较大的。中国方面是否遵守管制，我们不得而知。”
片山大臣进一步表示，“中国人购买房地产在世界各地都很常见，到处都以现金为主，如果涉及不正当资金或洗钱，会非常麻烦。”
“如果有可疑交易报告，我们会包括海外汇款或其他手段在内的信息，以及洗钱犯罪相关内容，努力妥善应对。”听到3300亿日元、600亿日元这些数字，许多人感到惊讶。
但这很可能只是“冰山一角”，毕竟这仅仅是日本政府掌握的“表面资金”，外国人特别是中国人如何将更多资金转移到日本国内？
中国人收购日本房地产以个人投资为主，中国房地产不景气，以富裕层为中心，将资产转移海外的动向日益增强。虽然中国严格强化汇款管制，但部分中国人规避管制将资金转移海外已是现实。
美国媒体报道：“中国资本外流，一年规模或达39万亿日元”
《华尔街日报》（WSJ）2024年10月28日刊登了一篇引人注目的文章，标题为《中国资本外流，一年规模或达39万亿日元》。
据WSJ统计，截至6月底的四个季度，中国可能有2540亿美元（约39万亿日元）资金外流。这一数据的准确性未知，但与片山大臣提到的3300亿日元、600亿日元相比，规模完全不同。
一旦突破中国当局管制，外流资金的自由度急剧上升，无论是股票投资还是非上市公司出资，流入日本的资金“来源”变得不明朗。
此次国会神谷代表提出的外国人房地产收购问题，加上日元贬值，日本土地收购限制较少，对外国人而言极具吸引力，导致“地盘争夺战”无可否认。
中国流入270亿日元：“用加密资产规避监管”
另一个需要关注的点是“加密资产（虚拟货币）”。中国对加密资产结算、交易信息等相关服务有严格监管，但非官方渠道投资加密资产的情况偶有发生。
对中国股市和房地产不景气失望的部分富裕层，转向更有吸引力的市场。中国当局对加密资产交易保持警惕，但现实中“漏洞”遍布，这些巨额中国资金大量流入日本等海外，在世界各地收购房地产。
《朝日新闻》曾有相关报道提及，中国相关资金通过加密资产渠道流入日本约270亿日元，相关部门已开展调查。
据报道，相关投资者将加密资产发送给日本業者，兑换成日元筹集投资资金，总额达2019年3月前三年约270亿日元。通过东京国税局税务调查了解到，加密资产相关渠道成为部分资金流入日本国内的途径之一。
东京某公司持有加密资产交易所账户，将从中国发送的加密资产“比特币”约270亿日元兑换成日元，并收取手续费，这家公司还代行中国人投资者购买房地产的支付等。
相关人员从国内收集资金，通过加密资产兑换后发送给这家公司，该公司承担了中介角色。此类资金流入途径已被相关部门关注，这一案例是东京国税局的调查成果，但全国是否还有类似案例值得关注。
中国人或中国企业收购日本房地产。据说从2010年代前半期开始本格化。由于当局强化管制和资产分散需求增强。2010年代后半期起。中国资金流入东京、大阪等大城市圈二手公寓和旅游度假地高端物件。
中国资金：“也被视为房地产价格上涨原因”
疫情期间一度低迷，之后以日元贬值和中国房地产不景气为背景活跃起来，被视为房地产价格上涨原因之一。
2009年诞生的虚拟货币“比特币”价格上涨。最初不到1美分，2012年底上涨至约13美元，此后反复繁荣与崩盘。2024年底首次突破10万美元，目前1BTC在1300万～1400万日元前半区间波动。
假设流入比特币的中国资金兑换成日元，中国汇款管制和日本政府超过100万日元现金携带申报就失去意义，加上日元贬值、收购限制宽松、生活环境和治安良好等，对中国人极具吸引力。
为什么外国人收购重要设施周边？
日本内阁府2025年12月16日公布调查结果。自卫队基地、核电站等重要设施周边、国境离岛土地·建筑物收购，2024年度外国人·外国法人收购达3498件。
按国家·地区看，中国以1674件位居首位，占近半数，其次台湾414件、韩国378件、美国211件等。
经济安全保障担当大臣小野田纪美在记者会上表示。“为消除国民对外国人房地产收购的不安，将以适当形式公布掌握的信息。”但为什么重要设施周边被外国人·外国法人收购，仍不明朗。
北海道国际知名度假地新雪谷地区，因外国人房地产收购导致地价暴涨、无许可森林砍伐、税款滞纳等问题频发。国土交通省公布的2025年地价公示显示，新雪谷地区俱知安町住宅地较上年上涨9.7%，达18万1000日元。
俱知安町林立单户超过5亿日元的高级公寓和别墅，中国资本大规模项目也引人注目，呈现泡沫般的繁荣景气，结果餐饮费用上涨，劳动者时薪也飙升至超过2000日元水平。
北海道富良野或长野县白马村·野泽温泉村等被称为“第二个新雪谷”，地价暴涨和外国人游客涌入现象明显。今年白马村针对定居者进行的意识调查显示，近6成回答认为应“加强”土地利用和开发的管制。
成为世界知名国际度假地的因素中。外资·外国人贡献不容否认，但各种麻烦和问题引发担忧。参政党正推动对外国人购买日本房地产实施严格限制，除日本共产党外，其余八大政党均支持限制外国人购房，形成跨党派共识。
日本未来很有可能会对外国人购房款来源，实施更严格的审查。2026至2027年或许就是关键窗口期，包括申报流程、监管力度等，都可能会进行调整。
