外國富人瘋搶東京公寓當度假紀念品，中國買家最瘋狂

對於鍾情於在日本度假的富豪們而言，東京市中心的房產已然成為他們眼中的終極「紀念品」。

在東京時尚的代官山地區，一套面積達 215 平方公尺的高層公寓正靜靜空著，等待新主人的到來。這套公寓有著寬敞的步入式衣櫥、多個大臥室、私人陽台以及開放式廚房等亮點，對外國買家有著極大的吸引力。

這套公寓標價 14.8 億日元（約合 7155.6 萬人民幣），據 Blackship Realty 聯合創始人兼營運長亞歷克斯・夏皮羅稱，像這般面積超 200 平方公尺的公寓，在東京處於供不應求的狀態，預計很快就會名花有主。

「通過我們購置房產的多數人，是因為喜愛日本，單純想在這裡擁有一處住所。」夏皮羅說道。他投身日本房地產業約七年，主要服務來自西方國家的客戶。

在經歷多年增長停滯之後，東京的豪華公寓憑藉無針對外國買家的限制、日元匯率走低，以及安全穩定的環境，吸引了數量空前的外國買家關注。

根據 CBRE Japan 的數據，2025 年第二季度商業房地產投資達 9740 億日元，其中海外投資者的推動作用顯著。多種因素共同發力，外國投資的激增導致上半年東京市中心公寓均價飆升至 1.31 億日元（同比增長 20.4%）。

亞歷克斯・夏皮羅表示，面積超 200 平方公尺的公寓在東京供不應求。

日本政府擔憂國內買家在本地市場被擠出，承諾將對購買模式展開審查，並採取必要舉措管控外國人的房產購買行為。專家預計，從長期來看，會有某種形式的監管收緊，不過當下市場依舊一片繁榮。全球客戶借助直播拍賣、非公開上市以及本地專家，紛紛搶購房產。

與日本買家相比，國際買家在房屋面積上更不願讓步。他們通常青睞位於市中心時尚區域的多臥室公寓，尤其是能將富士山和東京塔景色盡收眼底的房產，更是珍貴無比。

夏皮羅經手的房產價格一般在 5 億至 20 億日元之間，主要集中於東京地區。雖然現在大阪和京都也逐漸吸引了更多外國買家的目光，但東京依舊占據了外國買家關注的大頭。

Plaza Homes總經理久保健二，在房地產業已深耕超 20 年。他表示，早些年在日本購置房產的外國人寥寥無幾。可如今，他的眾多客戶，比如來自香港、新加坡和馬來西亞的客戶，都期望購置第二居所，以避開旅遊熱潮時酒店的不便。

「對這些客戶而言，擁有房產是一種身份的象徵。」久保說道，這些客戶通常年齡在 50 多歲和 60 多歲。

據調查，湧入市場的外國買家，行為和動機各不相同。一些人與日本有家庭關聯，一些人因工作或休閒頻繁往來日本，還有一些人期望在這個曾沉寂的市場挖掘價值。

尋求留下遺產

與此同時，大多數中國投資者將日本房地產視作比國內更為穩定的商業投資選擇，這一趨勢自新冠疫情期間開始興起。2023年，房地產公司神居妙算發現，在邊境限制解除後，89% 的中國投資者有在日本看房的意向。

投資公司 Ina & Associates 的代表董事稻澤大輔，近期在一份分析中寫道，日本房地產市場對中國買家具有吸引力，原因是多方面的，其中就包括更為寬鬆的所有權規定。由於在中國無法購買土地，且土地使用權最長僅 70 年，而日本允許永久擁有土地，這一特性使得其房地產對那些希望將資產傳給下一代的買家極具吸引力，稻澤表示。

他說，「對中國投資者而言，這種永久所有權不單單是一項投資，更是家族未來財富的根基。」他在報告中還提到，對於有意投資日本房地產的中國買家，其他主要動機還包括「穩定的租金收入」和「良好的回報率」。

夏皮羅也表示，日本的房產對中國買家頗具吸引力，但對歐美買家卻並非如此，因為在歐美，房地產買家通常擁有永久產權。日本的租金收益率（年租金收入）遠不及美國有競爭力，但高於中國。舉例來說，東京市中心一處價值 1 億日元的房產，收益率可能高達 4% 左右，而在北京或上海，這一數字接近 2% 。

「在美國，你能獲得更高的收益率。在洛杉磯，收益率仍能達到 7%、8%、9%、10%。」來自洛杉磯的夏皮羅說道。「美國人和歐洲人可以在自己國家購買並擁有土地，能在本國獲得貸款，而且本國的收益率更高，所以他們並不覺得日本是個理想的投資之地。」夏皮羅說。